?
Часто я слышу от многих частников про красную линию. Захотелось разобраться в этом вопросе. Почитал соответствующую литературу и родилась эта статья. Надеюсь она будет для вас полезна.
Определение понятия.
Красная линия (сокращенно КЛ) – это раздел территорий смежных земельных участков между собственником и общего пользования.
Это практически одно и то же что и межа участка, но при этом КЛ важнее и стоит на первом месте в любом случае.
Иногда через землю собственника могут проходить какие либо коммуникации или сооружения (например, подземный газопровод) и тогда в этом месте будут некоторые ограничения на строительство. Нужно будет соблюсти некоторый отступ от и не заходить за черту КЛ.
Сначала определяется КЛ и только потом расположение самого участка. Таким образом в том месте где земля собственника стыкуется с землей общего пользования, ограждение должно проходить по КЛ и не выходить за ее пределы.
Но на практике как обычно у нас бывает межа не совпадают с КЛ даже если территория прошла кадастровый учет.
КЛ бывает двух видов:
Существующая – это законно определенная, документально оформленная и зафиксированная межа;
Проектная – это та, которая приобретет свои права в дальнейшем, после оформления и пока носит временный характер.
Проектная КЛ.
Проектная линия (ПЛ сокращенно) не обладает юридической силой. Это как схема, наглядно показывающая намерения по планированию территории будущей застройки. Размеченная часть земли, отделяемая КЛ, в дальнейшем будет отстранена для общественных и государственных нужд.
Мы как бы говорим что место занято для будущей застройки под объект общего пользования на неопределенное время, нужное для оформления документов и после приобретет юридическую силу. Но вся эта процедура от временной до уже утвержденной КЛ может занять довольно таки продолжительное время. В процессе согласования могут поменяться проектные границы или вообще может пойти что то не так и будущую застройку могут отменить.
Поэтому, то что в планах не стоит рассматривать как окончательный результат. Не факт что раздел в дальнейшем будет уже существующей КЛ в том виде как планировалось сразу. Красная ПЛ на этом этапе не является объектом учтенной кадастровой недвижимости.
Существующая КЛ.
КЛ существующая уже имеет установленные координаты и определена на местности. Она закрепляется застройкой, либо установленной планировкой, являясь объектом учета Кадастровой палаты в отличии от проектной. Эти линии регистрируются как установленные и поставлены на учет границ территорий. Она законна и обладает юридической значимостью.
Нужно понимать что КЛ не может быть межой для отдельного участка общего использования. Как правило эта граница включает в себя несколько независимых участков общего пользования.
Даже после того как будут поставлены на учет кадастровый все участки земельные для индивидуального использования примыкающие к КЛ, она не теряет свою юридическую силу. Полоса, которая состоит из нескольких отрезков границ участков, соприкасающихся с КЛ точно совпадать с существующей КЛ.
Хотя КЛ состоит из частей отдельных участков, она сама по себе является самостоятельным объектом. Она охраняет решения по генеральной планировки территории, что бы не допустить нарушений в будущем, в случае если будут перемежованы земли собственников.
Например, владельцы смежных участков решили изменить расположение межи разделяющей их земли. И это их личное право. В случае же пересмотра границ между землями индивидуального и общего пользования будут отталкиваться от интересов общества в первую очередь. Основанием для изменения или корректировки объекта общего использования является планировочная документация, которая разрабатывается специально для этих целей.
Проблемы, возникающие в различных ситуациях.
Давайте рассмотрим некоторые проблематичные ситуации, иногда возникающие с утвержденной КЛ:
Возьмем к примеру кокой либо старый город в котором историческая разметка территории уже давно сложилась стихийно и закреплена построенными зданиями. Очевидно что улица принадлежит к землям общего пользования, а домовладения и их дворовые места являются территориями индивидуального назначения. В городе уже сформированы улицы, дороги. Определены земли общего и индивидуального пользования. Но при этом в проектных решения КЛ не существует, хотя фактически она есть. В этом случае КЛ нужно поставить на учет кадастровый и изменить ее статус на юридически значимый. Земли города по факту уже разделены существующими КЛ, хотя их никто и никогда не устанавливал. И для того чтобы поставить на учет такую линию, нужно разработать проект, соответствующий данному случаю. Но в этом случае КЛ не рассматривают и не считают проектной (даже если она находиться в этой стадии), так как она уже есть в реальности и необходимо ее только оформить документально.
Иногда случается что КЛ раньше установленная не соответствует реальной КЛ. К примеру, при выполнении разработки проектов межевания некоторых территорий заселенных кварталов выяснилось, что КЛ официально установленные не совпадают с реальной застройкой. В таком случае проектная КЛ не создается. Нужно только ее определить на местности и зафиксировать в документах учета кадастровой палаты.
Иногда может отсутствовать планировочная документация, на основании которой устанавливалась существующие красные линии. И это проблема, потому что у давно обустроенных территориях нет обозначенных красных линий в системах учета границ. В основном это районы исторической планировки, документация которых частично осталась в архивах, но не имеет юридическую силу. В таких случаях нет необходимости создавать проект КЛ, так как она существует фактически на местности.
И последний случай – это когда КЛ может быть пересечена частью строения. Обычно это случается когда строение выдается из фасадной плоскости. В землепользовании есть Правила, нормирующие выступы за КЛ и которые зависят от территориальных зон
