Велика вероятность, что через несколько лет тренд на продажу офисов небольшими лотами изменится: у девелоперов и собственников БЦ возникнет необходимость массово формировать крупные блоки для сдачи в аренду. Из построенных к тому времени объектов преимущество получат те, где есть возможность объединения лотов, прогнозируют специалисты девелопера West Wind Group.
По их мнению, перспективы мелкой нарезки напрямую связаны с динамикой ключевой ставки Центробанка.
Для самих девелоперов этот формат остается преимущественно маркетинговым инструментом. Он не считается экономически привлекательным даже с учетом того, что 1 м² в небольшом блоке продается дороже, чем в крупном. Создание «лоскутного одеяла» в БЦ требует существенных затрат. Проще и выгоднее работать с лотами в 500 м², 800 м², 1000 м² и далее.
А вот резиденты БЦ сейчас вместо долгосрочной аренды часто предпочитают покупку площадей от 70 м². Основная причина в стоимости заемных средств и темпах развития компаний.
Когда вернутся крупные блоки
При низких ставках у бизнеса больше возможностей для масштабирования, а аренда позволяет сохранять гибкость быстро увеличивать или сокращать офисные площади. Вместе с тем на рынке активно идет строительство и редевелопмент бизнесцентров, можно в короткие сроки подобрать помещение на конкурентных условиях.
Сейчас же в связи с дорогими кредитами у большинства игроков рост минимален, и потребность в аренде крупных блоков снижена. Небольшой офис в собственности становится «островком стабильности» при высокой ключевой ставке, дефиците коммерческих помещений и в целом экономической неопределенности. Это защита от резкой индексации арендных платежей, пересмотра других условий и выселения в пользу другого резидента.
«Пока ключевая ставка остается двузначной, спрос на покупку средних и небольших офисов сохранится. Девелоперы будут реагировать на него, особенно в локациях, которые развиваются в рамках программы по созданию мест приложения труда. Ситуация начнет меняться по мере того, как станет очевидным, что «ключ» устойчиво падает. Вспомним, что еще летом 2025-го он был 21%, а сейчас 15%, и один из сценариев ЦБ 12-13% к концу 2026 года. Рубежом, с которого начнется поворот к массовой аренде крупных блоков, должна стать ставка 6-8%», говорит Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.
Что ждет существующие БЦ
Часть объектов, вероятно, будет переформатирована. Однако это удастся далеко не во всех зданиях. Во-первых, в новых БЦ, где этажи сильно раздроблены, может не быть технической возможности для укрупнения блоков. Во-вторых, чем больше владельцев, тем сложнее и дольше принятие решений. Доверительное управление упрощает процесс, но перевести на него всех резидентов невозможно.
Немного другая ситуация в бизнес-центрах, которые открываются в исторических особняках после редевелопмента. Здесь нарезка, как правило, 150-400 м², на этажах примерно по два собственника, консолидацию лотов провести реально.
Отдельно стоит сказать о жилых девелоперах, которые возводят БЦ классов B+ и A в районах жилой застройки, где офисы нужны для того, чтобы люди работали рядом с домом. Привыкшие к продаже квартир, они переносят эту модель на коммерческую недвижимость. Но когда спрос на мелкую нарезку упрется в потолок, им придется адаптировать продукт и, скорее всего, привлекать профессиональные управляющие компании.
Таким образом, нарезка сохранит актуальность в ближайшие два-три года. Но по мере стабилизации экономики спрос начнет смещаться в другие форматы, и опытные офисные девелоперы быстро вернутся к ним. Уже сейчас покупателям важно оценивать потенциал объединения своего лота с другими: от этого зависит, останется ли актив доходным и ликвидным через 5-10 лет.
