Критерии оценки жилых и нежилых проектов
Данная система оценки используется для комплексного анализа качества девелоперских проектов: от градостроительных решений и архитектуры до инженерии, экономики и юридических рисков.
Каждый блок оценивается по факту реализации, а не по маркетинговым заявлениям.
Градостроительные решения
Оценивается, как проект встроен в городскую среду и насколько он соответствует принципам комфортной и устойчивой застройки.
Этажность
Соответствие высоты зданий масштабу района, отсутствие резких контрастов и давления на окружение.
Плотность застройки
Соотношение объёма застройки и площади участка. Избыточная плотность ухудшает инсоляцию, вентиляцию и качество среды.
Коэффициент застройки
Рациональность использования участка: баланс между зданиями, дворами, проездами и озеленением.
Озеленение
Наличие полноценного грунтового озеленения, деревьев, зелёных буферов, а не декоративных решений «на плитке».
Инсоляция
Достаточность солнечного света в квартирах и дворах в нормативные часы.
Красные линии
Корректное размещение зданий относительно улично-дорожной сети и общественных пространств.
Архитектурные решения
Анализируется качество архитектуры как среды, а не визуальной картинки.
Масштаб фасадов
Соразмерность фасадов человеку, наличие членений, ритма, глубины.
Материалы
Фактические фасадные материалы, их долговечность и уместность, а не визуализации.
Идентичность
Наличие архитектурного образа и отличий от типовой застройки.
Световая среда
Продуманность архитектурного и дворового освещения, безопасность и комфорт в тёмное время суток.
Объёмно-планировочные решения
Оценивается качество жилых и общественных пространств «изнутри».
Конфигурация секций
Рациональность форм секций, отсутствие избыточных Г- и П-образных корпусов без функционального обоснования.
Типология квартир
Разнообразие планировок, наличие функциональных форматов, а не только типовых решений.
Квартир на этаже
Оптимальное количество квартир на лестничной клетке без ощущения «муравейника».
Площадь и глубина
Адекватная глубина квартир, отсутствие тёмных и нефункциональных зон.
Высота потолков
Фактическая, а не маркетинговая высота после отделки.
Гибкость планировок
Возможность перепланировок без потери качества жилья.
Конструктивные решения
Базовое качество и долговечность здания.
Материал
Тип несущих конструкций (монолит, панель, кирпич) и их влияние на комфорт и срок службы.
Шаг колонн
Рациональность шага, влияющая на гибкость планировок.
Наружные стены
Толщина, состав, тепло- и звукоизоляционные свойства.
Окна
Размеры, ориентация, качество профилей и стеклопакетов.
Балконы / лоджии
Функциональность, глубина, остекление и безопасность.
Инженерные системы
Комфорт повседневной жизни.
Отопление
Тип системы, регулировка, равномерность тепла.
Вентиляция
Наличие приточно-вытяжных систем, а не только естественной вентиляции.
Шумозащита
Межквартирная и межэтажная звукоизоляция.
Электроснабжение
Мощность, резервирование, современность инженерии.
Умные системы
Наличие и реальная работа «умных» функций, а не формальный список.
Пожарная безопасность и МГН
Безопасность и доступность для всех групп пользователей.
Пожарная опасность
Соответствие нормам, материалы, системы оповещения.
Эвакуация
Понятные и безопасные пути эвакуации.
Доступность МГН
Безбарьерная среда, лифты, входные группы, дворы.
Контроль доступа
Сбалансированность безопасности и удобства.
Транспорт и парковки
Связь проекта с городом.
Обеспеченность
Соотношение машино-мест и реальной потребности.
Тип парковки
Подземная, наземная, многоуровневая — и их удобство.
Гостевые места
Наличие и фактическая доступность.
Радиусы проездов
Корректность движения спецтехники.
Зарядки ЭВ
Наличие инфраструктуры для электромобилей.
Благоустройство и общественные пространства
Качество жизни вне квартиры.
Коммерция 1 этажа
Активные первые этажи или «глухие» фасады.
Детские площадки
Безопасность, разнообразие, зонирование по возрастам.
ДОО / школа
Наличие и логическая связь с застройкой.
Двор без машин
Фактическая реализация, а не маркетинговое обещание.
Экономика и эффективность
Рациональность проекта с точки зрения пользователя.
Эффективность планировок
Доля полезной площади без потерь.
Себестоимость 1 м²
Соотношение цены и качества.
Эксплуатационные расходы
Платежи, обслуживание, энергоэффективность.
Ликвидность типологий
Насколько квартиры востребованы на рынке.
⭐ Балльная система
Каждый блок оценивается по шкале от 1 до 10, где:
- 1–3 — слабое решение
- 4–6 — средний уровень
- 7–8 — качественно
- 9–10 — высокий уровень, редкие решения
Итоговая оценка формирует объективный профиль проекта.
Реальность vs маркетинг
Отдельно фиксируются расхождения между заявленными характеристиками и фактическими решениями проекта.